Guia Completo para Financiamento Imobiliário
O financiamento imobiliário é uma das formas mais populares de realizar o sonho da casa própria. No entanto, o processo pode parecer complexo, especialmente para quem não está familiarizado com os diferentes passos envolvidos. Para simplificar sua jornada, elaboramos este guia completo que explica o passo a passo do financiamento imobiliário de forma clara e didática. Se você está pensando em comprar um imóvel e deseja entender como organizar tudo, este artigo é para você.
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é um contrato entre o comprador do imóvel e uma instituição financeira. Essencialmente, o banco adianta o valor necessário para a compra e o cliente paga o empréstimo em prestações mensais com juros ao longo de vários anos. Sabendo disso, é importante entender que o histórico financeiro do cliente não é somente sobre score de crédito, como muitas pessoas imaginam. O banco vai muito além disso e avalia outros dados importantes, como o RELACIONAMENTO do cliente com instituições financeiras, por exemplo.
Qual é o papel do banco no financiamento?
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O banco que vai ofertar o financiamento precisa conferir de alguma forma que você, enquanto cliente, tenha condições de pagar as parcelas. Para isso, ele avalia seu perfil como pagador acessando informações detalhadas sobre suas movimentações. Uma das buscas que podem ser feitas se dá através do seu Registrato – trata-se de uma base de dados do Banco Central que mostra transações financeiras, dívidas passadas e um panorama de sua saúde financeira nos últimos anos.
- Dica importante: Caso tenha restrições em seu nome, acesse sua conta Gov.br para verificar o relatório que demonstra o histórico de crédito no Registrato, especialmente a aba “Prejuízo”. Entenda o que está pendente e busque negociar as dívidas com o credor. Parcelar e pagar é essencial para limpar seu histórico.
Esta triagem inicial é fundamental para evitar problemas futuros e agilizar o processo.
O passo a passo do financiamento imobiliário
1. Planejamento e Simulação (ou melhor dizendo, Aprovação)
Curiosamente, muitos clientes iniciam seu processo de compra acreditando que devem solicitar “simulações”. Contudo, no mercado imobiliário, usar esse termo pode gerar desconfiança. Em vez disso, foque na aprovação de crédito.
A aprovação é um processo mais formal e confiável: o cliente envia todos os documentos necessários para que o banco faça uma análise detalhada da sua capacidade financeira, proponha os valores que podem ser liberados e defina os termos do financiamento.
- Documentos básicos necessários para a aprovação:
- RG ou CNH
- Comprovante de residência atualizado
- Certidão de estado civil (casamento ou nascimento)
- Comprovante de renda (contracheque, extrato bancário)
- Declaração do IR (se aplicável)
- FGTS (opcional para compor entrada)
O cliente que deseja comprar um imóvel precisa compreender que, após a aprovação, é possível guiar o próximo passo com mais segurança. O corretor de imóveis desempenha aqui um papel central ao passar confiança, explicar as exigências de documentação e alinhar as expectativas dos valores.
Nota: Para clientes autônomos ou empresários (especialmente MEIs), a análise pode ser mais rigorosa. Em alguns casos, a mudança de MEI para ME, com uma abordagem profissionalizada, é necessária para atender aos critérios do financiamento. Após 6 meses com o novo status, o cliente pode voltar a solicitar o crédito.
2. Escolha do financiamento: Entenda as tabelas SAC e PRICE
No Brasil, os financiamentos imobiliários costumam seguir dois tipos principais de tabelas: SAC e PRICE.
- Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante):
- As parcelas iniciais são altas, mas os juros caem com o tempo.
- Ideal para quem quer amortizar parcelas no futuro.
- Tabela PRICE:
- As parcelas são iguais durante todo o período de pagamento.
- Preferência de quem busca estabilidade no valor mensal.
A escolha entre as tabelas precisa ser feita considerando o total que será pago ao longo dos anos e o impacto no seu orçamento.
3. Proposta de financiamento e avaliação do imóvel
Após a aprovação de crédito, os detalhes do imóvel desejado precisam ser alinhados ao financiamento bancário. Isso significa que o imóvel deverá ser avaliado por um correspondente bancário, que determinará seu valor de mercado. Essa etapa é essencial para garantir que o imóvel está compatível com o que está sendo financiado.
- Custo médio da vistoria:
- Caixa Econômica Federal: aproximadamente R$ 750
- Demais bancos: acima de R$ 1.000, dependendo da localização e do imóvel.
Dica estratégica: Caso a avaliação esteja abaixo do esperado, pesquise outros imóveis similares na região e utilize dados concretos para solicitar revisão. Essa revisão pode ser pode ser feito em até 5 (cinco) dias úteis.
Etapas até o fechamento: O que acontece na documentação?
Documentos necessários do imóvel
- Imóveis já construídos:
- Certidão Negativa de Débitos do IPTU
- Certidão Negativa de débitos do condomínio
- Matrícula atualizada e Certidão de ônus reais
- Contas de energia e água quitadas
- Imóveis na planta:
- Seguem regime chamado “Crédito Associativo”
- Cuidados com cláusulas específicas no contrato de construção.
Certifique-se de que todos os papéis estejam em dia! A regularidade de documentos acelera a liberação do financiamento.
Custos envolvidos no financiamento imobiliário
Uma dúvida frequente de muitos compradores é: quantos reais devo separar para documentações e taxas?
Toda a documentação do financiamento é calculada com base no valor total do imóvel. Para exemplificar, veja os cálculos de um imóvel no valor de R$ 350.000:
- Banco 1% do valor do imóvel: R$ 3.500
- Contrato bancário 1,5%: R$ 5.250
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) 2%: R$ 7.000
- Cartório 3,5%: R$ 12.250
- Total: R$ 28.100
Desconto para primeiro imóvel: Vale relembrar que essa observação do desconto é válida para o primeiro imóvel da pessoa. O desconto será concedido no cartório. No caso do exemplo acima, o nosso imóvel está no valor de R$ 350.000,00, os descontos significativos no cartório reduziram o custo total para aproximadamente R$ 21.975. Ou seja, aproveitar esses benefícios faz toda a diferença no orçamento!
Entrega das Chaves: O que mais devo considerar?
O processo todo, do envio da documentação até o recebimento das chaves, pode levar em torno de 90 dias. Durante esse período, mantenha contato próximo com o seu corretor e o banco para evitar atrasos. Caso o vendedor já tenha pago por taxas como vistoria, isso pode poupar tempo. Sábio será o vendedor que esteja com pressa na venda e já resolva por pagar a vistoria e deixar o imóvel pronto nesse quesito.
Lembre-se de conferir as condições de imóveis na planta (crédito associativo, por exemplo) e já construídos para tomar a decisão mais vantajosa em cada caso. Outro detalhe é garantir que o vendedor tenha o nome limpo, pois isso também pode atrasar o processo.
Conclusão
O financiamento imobiliário não precisa ser um processo intimidante, desde que você siga um passo a passo claro e tenha o suporte de um corretor e de uma instituição financeira de confiança. Avalie cuidadosamente cada etapa, informe-se sobre direitos como os descontos no cartório e escolha parceiros confiáveis para ajudá-lo a alcançar o sonho do imóvel próprio.
Com organização financeira, planejamento detalhado e confiança, o processo de financiamento pode ser uma excelente estratégia para garantir seu lugar especial. Afinal, essa é uma jornada que vai além do contrato: é sobre realizar um sonho e conquistar estabilidade. 😊
Segue abaixo uma tabela esquematizada com as informações do conteúdo acima, organizada para facilitar o entendimento:
| Etapas | Descrição | Informações Importantes |
|---|---|---|
| O que é financiamento imobiliário | Contrato entre o comprador e uma instituição financeira, onde o banco adianta o dinheiro necessário para a compra do imóvel. | – Avaliação do perfil do cliente – Análise de relacionamento financeiro e do histórico no **Registrato** |
| Planejamento e Aprovação | Envio de documentos para análise formal do cliente, identificando o valor do crédito liberado e as condições de pagamento. | **Documentos necessários**: – RG ou CNH – Comprovante de residência – Certidão de estado civil – Comprovantes de renda e IR – FGTS (opcional) |
| Escolha entre SAC e PRICE | Definição da melhor modalidade de pagamento do financiamento. | – **SAC**: Parcelas iniciais maiores, com redução ao longo do tempo. – **PRICE**: Parcelas fixas durante todo o prazo do financiamento. |
| Proposta e Avaliação do Imóvel | O imóvel é avaliado pela instituição financeira para determinar se seu valor é compatível com o crédito solicitado. | – O custo da vistoria varia: Caixa: R$ 750 / Outros bancos: acima de R$ 1.000 – Pesquisa de imóveis semelhantes pode ajudar em revisões |
| Documentos do Imóvel | Envolver toda documentação para aprovação formal do imóvel junto ao banco. | **Imóveis já construídos**: – Certidão de ônus reais e matrícula – CN do IPTU/de débitos do condomínio – Contas de água/energia quitadas **Imóveis na planta**: – Crédito associativo definido no contrato de construção. |
| Custos Envolvidos | Taxas obrigatórias calculadas com base no valor total do imóvel. | **Exemplo (imóvel de R$ 350.000):** – Banco (1%): R$ 3.500 – Contrato (1,5%): R$ 5.250 – ITBI (2%): R$ 7.000 – Cartório (3,5%): R$ 12.250 – Total: **R$ 28.100** (ou **R$ 21.975** com desconto para o primeiro imóvel). |
| Entrega das Chaves | Última etapa do processo de financiamento. Pode levar cerca de 90 dias do início até a liberação do imóvel. | – Contacte o corretor e o banco periodicamente para evitar atrasos. – O vendedor precisa ter o nome limpo para viabilizar a venda. |
Essa tabela organiza o conteúdo de forma prática e clara, destacando cada etapa do processo de financiamento imobiliário, suas descrições e os pontos principais para que o leitor compreenda melhor.✨
Por Marcela Inocêncio e Luciana Faria
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